JAKARTA - PT Bank Tabungan Negara Tbk (

BBTN

) menyatakan skema tunai bertahap dalam pembelian rumah dan apartemen menjadi salah satu biang tingginya kredit bermasalah pada segmen konstruksi perseroan.
Direktur Manajemen Risiko BTN Nixon Napitupulu mengatakan, skema tunai bertahap ini mayoritas dilakukan oleh pengembang atau  developer  jenis hunian apartemen.
Hal ini wajar dilakukan pihak pengembang untuk mempertebal uang tunai yang masuk ke arus kas perusahaan. Namun, kecenderungannya hal ini dilakukan oleh sebagian developer untuk mengejar target penjualan ( sales ) sebelum proyek hunian selesai dibangun.
Menurut BTN, hal ini agak berisiko, pasalnya  cash  bertahap membuat  cash flow  pengembang semakin tipis. Bahkan tak jarang, dana yang seharusnya dipakai untuk melanjutkan konstruksi, digunakan untuk memberikan tunai bertahap kepada calon pembeli.
"Kalau miss manage  cash flow ,  developer  akan mengalami kesulitan pembayaran kontraktornya. Ini sering terjadi, karena bangunan belum jadi tapi untuk kejar penjualan dipakai lah skema tunai bertahap," tuturnya.
Bila pihak pengembang tak dapat mengelola keuangan dengan baik, menurut Nixon bisa dana yang dipakai untuk konstruksi jadi tidak terbayar. Ujungnya, kredit konstruksi yang diberikan oleh perbankan untuk pengembang pun menjadi  non performing loan  (NPL) akibat proyek mangkrak.
Namun, hal ini memang tidak dapat sepenuhnya dihilangkan. Atas hal itu, BTN sebagai bank yang fokus ke pembiayaan perumahan termasuk konstruksi perumahan mensyaratkan para debitur pengembang untuk memperkecil porsi skema tunai bertahap.
"Kalau pakai tunai bertahap, jeleknya itu uangnya terikat lebih panjang. Tapi kalau skema KPA itu dicairkan langsung ke  developer.  Lebih aman, kalau cash flow tertahan, akibatnya banyak proyek lamban karena dananya dipakai untuk tunai bertahap," ujarnya.
Nixon juga mengisyaratkan, pihaknya tengah mengkaji pelonggaran  loan to value  (LTV) oleh Bank Indonesia (BI) untuk mendorong masyarakat agar lebih memilih KPA ketimbang tunai bertahap disamping membatasi porsi tunai bertahap ke pihak pengembang.
"Penjualan pakai tunai bertahap itu ujungnya kebanyakan nyangkut, akhirnya bangun proyeknya lama, akhirnya  self financing  dari developer terhenti, lama-lama menjadi NPL," sambungnya.
Hal ini pun disebut Nixon menjadi salah satu penyebab tingginya sumbangan NPL konstruksi terhadap kinerja perseroan. Catatan Nixon, sampai dengan akhir kuartal II-2018 NPL konstruksi BTN berada di level 4% terutama untuk bangunan tinggi (apartemen). Hal ini berbeda dengan NPL konstruksi di rumah tapak yang berada di bawah 3%.
Alih-alih untuk mendorong KPA, perseroan juga tengah menyusun strategi berupa pemberian bunga promo serta meringankan uang muka ( down payment ).
Skema tunai bertahap adalah fasilitas cicilan yang dilakukan oleh debitur dan dibayarkan kepada pihak pengembang developer. Berbeda dengan skema kredit pemilikan rumah atau apartemen (KPR/KPA), skema ini menggunakan dana yang disediakan oleh pengembang.
Biasanya, cara ini digunakan bagi debitur yang mampu mencicil properti dalam jumlah besar dengan kurun waktu terbatas. Biasanya tunai bertahap berlangsung selama kurang lebih 1 tahun-3 tahun dengan bunga yang ditetapkan oleh pihak pengembang. Tentunya dengan DP yang jauh lebih besar dibanding skema KPR/KPA.

Sumber : KONTAN.CO.ID